שנת 2022 המגיעה לסיומה, זו הייתה שנה בהחלט סוערת בתחום המשכנתאות, וכמיטב המסורת אנחנו מסכמים עבורכם את האירועים המרכזיים.
עליית ריביות וסביבת האינפלציה:
ה-אירוע ה-מרכזי בשנה החולפת הוא עליית סביבת הריבית והאינפלציה. כתוצאה מעליית האינפלציה בארץ ובעולם (קצב שנתי של 5.3% נכון ל-15 בדצמבר), ובעקבות בנקים מרכזיים בעולם, החל בנק ישראל להעלות את הריבית, לראשונה מאז דצמבר 2018. בחודש אפריל חלה העלייה הראשונה מ-0.1% ל-0.35% (ריבית הפריים מ-1.5% ל-1.85%), וכיום ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% (ריבית הפריים - 4.75%).
בנוסף לריבית הפריים, חלה עלייה בריביות הממוצעות בכל המסלולים.
עליית הריביות השפיעה גם על משכנתאות קיימות וגם על משכנתאות חדשות. לווים שלקחו בעבר משכנתא עם נתח משמעותי במסלול הפריים, חוו עלייה משמעותית בהחזרים החודשיים בתקופה קצרה (מאות ולעיתים אלפי שקלים). לעומתם, רוכשים שתכננו לקחת משכנתא עבור הרכישה, נאלצו לשלם ריביות גבוהות משמעותית, וכתוצאה מכך להחליט אם לשלם החזרים גבוהים יותר כל חודש, או לפרוס את ההלוואה ליותר שנים ובכך ליקר את מחיר הכסף הכולל אפילו יותר.
במקביל, חלה עלייה משמעותית במחירי הדיור בשנתיים האחרונות מתוכם 20% רק השנה! כך שבנוסף לעלייה בעלויות המימון, רוכשי הדירות נאלצו ללוות סכומים גבוהים יותר ויותר מבעבר. גובה המשכנתא הממוצעת התייקר לכ-1 מ' ש"ח כאשר באזור המרכז הממוצעים קרובים יותר ל-1.6 מ' ש"ח עבור משכנתא בודדת.
הגבלת ההצמדה למדד תשומות בנייה
יש גם קצת חדשות טובות - בחודש יולי נכנס התיקון לחוק המכר, לפיו תוגבל ההצמדה למדד תשומות הבנייה ברכישת דירות חדשות. על פי החוק, הקבלן רשאי להצמיד למדד תשומות הבנייה עד כמחצית מתוך 80% מסך התמורה שלא משולמת במעמד החתימה. כלומר, ההצמדה למדד תהיה עד 40% מסך התמורה. החוק חל על חוזים שנחתמו לאחר כניסתו לתוקף בלבד.
תיקון החוק מאפשר וודאות רבה יותר לגבי סכום העסקה הסופי, ומקל על אופן תכנון המשכנתא והקצאת התשלומים. בנוסף, בחודשים האחרונים אנו רואים התמתנות ואף ירידה במדד תשומות הבנייה, שבמקביל לעליית הריבית מביאה קבלנים רבים לאפשר לרוכשים להקדים תשלומים.
רפורמת אישור עקרוני אחיד
בסוף אוגוסט, נכנסה לתוקף רפורמת אישור עקרוני אחיד. את פרטי הרפורמה תוכלו למצוא בפוסט שפרסמנו בעת פרסומה. על פי המידעים המתקבלים מן הבנקים, רוב המשכנתאות עדיין נלקחות על בסיס תמהיל בהתאמה אישית שנבנה עבור הלקוח ולא על בסיס הסלים האחידים.
עמלת פתיחת תיק אחידה
בנוסף לרפורמת האישור העקרוני, נכנסה לתוקף רפורמה המגבילה את גובה עמלת פתיחת תיק המשכנתא
היום המחיר האחיד הוא 360 ש"ח, במקום 0.25% משווי המשכנתא כפי שהיה נהוג עד כה (עמלה ממוצעת של בין 2000 ל-3000 ש"ח למשכנתא!).
ירידה בכמות העסקאות ועלייה בהתחלות בנייה – ירידת מחירים לפנינו?
שנת 2022 המשיכה את מגמת העלייה של 2021 בהתחלות הבנייה. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022 החלה בנייה של 54,248 דירות, לעומת 46,847 בשלושת הרבעונים הראשונים של 2021 (סה"כ התחלות בנייה בשנת 2021 - 63,666).
מגמת העלייה בהתחלות הבנייה מעלה את הצפי להגדלת ההיצע בשנים הקרובות (תלוי בקצב הבנייה). לצד העלייה בהיצע, ניתן לראות מגמה של ירידה בביקושים, כאשר ניתן לראות ירידה חדה בכמות המשכנתאות שבוצעו ובכמות העסקאות. כתוצאה מהעלייה הצפויה בהיצע והירידה בביקושים, הצפי לשנה הבאה הוא להתמתנות בעליית מחירי הדירות ואף ייתכן שנראה ירידות מחירים בחלק מהאיזורים.
לסיכום, השנה שחלפה היתה מלאה באירועים ובשינויים שהשפיעו גם על מי שכבר רכש דירה וגם על מי שלקראת רכישה. בשנה הזו כמו תמיד אנו נדרשים לפתרונות יצירתיים ולתכנון מעמיק, על מנת לנהל סיכונים באופן שימזער את כמות ההפתעות לאורך חיי המשכנתא.
מאחלים לכולכם שנה אזרחית טובה ומוצלחת!
