שנת 2021 הייתה שנה 'רותחת' בתחום המשכנתאות בישראל מביקושי שיא למשכנתאות, דרך רפורמות ושינויים שהכניס בנק ישראל שישפיעו על השוק לעוד שנים רבות, הנה הסיכום שלנו לשנת 2021:
שוק המשכנתאות שובר שיאים!
שנת 2021 מהווה שנת שיא בשוק המשכנתאות
נכון לחודש נובמבר, סך ההלוואות ניתנו לרכישה דירות הסתכם בכ-103.8 מיליארד שקל! נתון זה מהווה עלייה של 50% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה.
המשכנתאות שניתנו במהלך השנה מאופיינות בעלייה באחוזי המימון ובמשך הזמן לפירעון.
כתוצאה מהעלייה בביקוש למשכנתאות, לקוחות רבים דיווחו על זמני המתנה ארוכים לבנק שהקשו עליהם את השוואת המחירים ואת התפעול היעיל של המשכנתא.
הסרת מגבלת 'השליש' במסלול פריים
בחודש ינואר נכנסה לתוקף הוראת בנק ישראל להסרת המגבלה לשליש פריים. עד להסרת המגבלה, מסלול הפריים היה מוגבל לשליש מסך המשכנתא. לאחר הסרתה, ניתן לקחת עד שני שליש במסלול פריים.
מטרת המהלך הייתה להוזיל את המשכנתאות לציבור הלווים. הסרת המגבלה העלתה את חלק הפריים ל-37% בממוצע, לעומת 29% בשנה שעברה, והביאה להוזלה ממוצעת של 0.4% בריבית על המשכנתא.
האם כדאי לקחת שני שליש במסלול פריים? - לא תמיד.
מסלול הפריים משתנה כל חודש בהתאם לשינויים בריבית בנק ישראל. בתקופה האחרונה, הריבית עומדת על 0.1%. אבל מכיוון שהריבית משתנה, הגדלה של רכיב הפריים במשכנתא מגדילה את הסיכון. לכן, כאשר בונים תמהיל יש לקחת בחשבון מרכיבים נוספים כגון משך ההלוואה, החזרים צפויים, מטרת הרכישה ועוד, ולנהל סיכונים בהתאם.
איסור משכון נכס קיים לטובת הון עצמי
בחודש אוקטובר, נכנסה לתוקף הוראה של בנק ישראל האוסרת על משכון נכס קיים לטובת הון עצמי עבור רכישת נכס נוסף. האיסור בא במטרה לצנן את שוק הנדל"ן על ידי הרחקת משקיעים.
בשלב זה לא ברורה ההשפעה של צעד זה על הביקוש לדירות להשקעה (במקביל, העלאת מס הרכישה דחפה משקיעים רבים לקנות לפני עליית המס). למרות המגבלה, קיימים פתרונות מימון נוספים (בנקאיים וחוץ בנקאיים) להשלמת הון עצמי לרכישת נכס להשקעה.
הכרזה על רפורמה באישור עקרוני אחיד
בנובמבר הכריז בנק ישראל על רפורמה במסגרתה יחויבו הבנקים לעבור לפורמט אחיד לאישור עקרוני למשכנתא. בפורמט זה יוצעו ללקוח שלושה "תמהילי סל" ותמהיל נוסף לבקשת הלקוח.
הרפורמה צפויה להיכנס לתוקף עד לסוף החציון הראשון של 2022.
צעד זה צפוי להעלות את רמת השקיפות בהצעות של הבנקים, אך לא נותן מענה להתאמה של התמהיל לצרכי הלווה.
עליית מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה
מדדי המחירים בשנת 2021 עלו בקצב מהיר יותר מבשנים האחרונות. נכון לחודש נובמבר, מדד המחירים לצרכן עלה ב-2.5% מתחילת השנה לעומת ירידה של 0.7% ועלייה של 0.6% ב-2019.
מדד תשומות הבנייה נכון לחודש נובמבר, עלה מתחילת השנה ב-5.3% לעומת עלייה של 0.5% ב-2020 ועלייה של 1.1% ב-2019. עלייה שמתורגמת לתוספות של עשרות אלפי שקלים ברכישה של נכס מקבלן. השינוי במדדי המחירים משפיע רבות על תכנון המשכנתא והתקציב לרכישה, גם מבחינת מסלולים וגם מבחינת סכום ההלוואה שניקח, ומצריך תכנון וניהול סיכונים לפני לקיחת ההלוואה.
שנת 2021 הביאה איתה המון שינויים בתחום המשכנתאות בפרט ובעולם הבנקאות בכלל. המעבר המהיר לכלים דיגיטליים ושילוב של עולם הסניפים הישן עם המרחב הדיגיטלי החדשני, ביחד עם הרפורמות המתהוות שמתווים בנק ישראל והמפקח על הבנקים גורמות לשינויים תכופים המשפיעים ציבור על הלווים, לפעמים לטובה ולפעמים גם לא.
אנחנו ב-R&D משכנתאות בוחנים את כל השינויים וההשפעות שלהם על ציבור הלווים כדי לבחון ולהתאים את הפתרון הנכון ביותר לכל אחד מלקוחותנו, ושמחים ללוות אתכם בהחלטות החשובות גם ב-2022 !
לקריאה נוספת:
