איך בוחרים את מסלול המשכנתא הנכון עבורך? - חלק א'

מסלולי משכנתא - כל האמת

הגיע הרגע, החלטתם לרכוש דירה, גייסתם הון עצמי, הגעתם לבנק - ויצאתם מבולבלים שישים אחוז קל"צ? מל"צ? צמודה? שליש פריים? מה זה אומר בכלל? מה מתאים ונכון לי?

אנחנו פה בשביל להקל עליכם בתהליך המסורבל.

במאמר הקרוב נסביר לכם על ההגבלות ומסלולי הריביות השונים בבנקים, בתקווה שזה יעשה לכם סדר בראש ויהפוך את התהליך לקצת יותר פשוט.

תמהיל / הרכב ההלוואה נתחיל מהתחלה: משכנתא בדרך כלל מחולקת למספר מסלולים שונים ואלו ביחד נקראים 'תמהיל' או הרכב ההלוואה. על הרכב ההלוואה קיימות מספר מגבלות שהטיל בנק ישראל כדי להגן על הלווים. ההגבלות הן יחסית פשוטות, אבל משפיעות מהותית על סוגי התמהילים שניתן לבנות:

1) משכנתא תורכב מעד שליש ריביות משתנות בתדירות של פחות מחמש שנים:

• ריבית הפריים - משתנה אחת לחודש

• ריבית משתנה כל שנה / שנתיים

• ריבית מק"מ - משתנה אחת לשנה

• ריבית יורו / דולר - משתנה כל חצי שנה

2) משכנתא תורכב מלפחות שליש ריביות קבועות:

• ריבית קבועה לא צמודה

• ריבית קבועה צמודה

בנק ישראל מודע היטב לסיטואציה הקיימת היום בה הריביות נמוכות מאוד, לכן הוא מנסה להגביל את הסיכון ולמנוע מצב בו לווים לוקחים חלק גדול מהמשכנתא בריביות שעלולות להשתנות (כלפי מעלה), מה שבתורו יגדיל את ההחזר החודשי על המשכנתא – ועלול להביא את הלווים למצב שבו הם אינם מסוגלים לשלם את המשכנתא החודשית

מדד מחירי הצרכן

עוד מושג אחד שכדאי שנבין לפני שצוללים לריביות הוא מדד מחירי הצרכן. חלק מהריביות צמודות למדד מחירי הצרכן- מדד זה הוא בעצם שקלול סל של מגוון מוצרים (מדיור, דרך ביגוד ועד מזון) שבוחן בנק ישראל מידי חודש ובא לבטא את השינוי במחירים. כשהמדד עולה סימן שהמחירים שאנחנו משלמים על מוצרים אלו עלו, וכשהוא יורד, בדיוק הפוך. מדינת ישראל מנסה לשמור על מדד המחירים לצרכן בעלייה קבועה של בין 1%-3% בשנה (נקרא גם יעד האינפלציה) וחלק ממסלולי הריבית צמודים אליו.

המסלולים השונים:

1) ריבית הפריים (או פשוט פריים):

כנראה הריבית 'המפורסמת' ביותר בעולם המשכנתאות. ריבית הפריים היא הריבית שעל בסיסה מתומחרות עסקאות אשראי שונות בשוק (הלוואות, משכנתאות וכו'), היא מבוססת על ריבית בנק ישראל ומוסיפים עליה מרווח של 1.5% הנקרא מרווח בנקאי – נכון לכתיבת שורות אלו ריבית הפריים עומדת על 1.75% (0.25% ריבית בנק ישראל + 1.5% מרווח בנקאי).

יתרונות?

• המסלול הזול ביותר (נכון לכתיבת שורות אלה)

• אינה צמוד למדד מחירי הצרכן

• ניתנת לפרעון בכל שלב ללא קנסות

חסרונות?

• מוגבלת לעד שליש מגובה המשכנתה

• משתנה אחת לחודש, ולא נוכל לנבא או לצפות האם תעלה, תרד, או תשאר בגובהה הנוכחי מה שבתורו עלול להגדיל או להקטין את ההחזר החודשי שלנו

2) ריבית מק"מ: ריבית דומה לריבית הפריים, אך במקום להתבסס על הריבית של בנק ישראל מתבססת על תשואות המק"מ (מלווה קצר מועד - אגרת חוב שמנפיקה המדינה ומבטיחה תשואה או ריבית מסוימת לאחר שנה). המסלול פחות נפוץ היום, מכיוון שהוא יקר יותר מהפריים, ומגיע על חשבונו בעקבות ההגבלות של בנק ישראל.

יתרונות?

• אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, לכן הקרן לא תושפע מעלייתו (או ירידתו)

• מושפעת מריבית הפריים אך משתנה אחת לשנה ולא אחת לחודש (יציבה יותר)

• ניתנת לפרעון ללא קנסות בכל שלב

חסרונות?

• מסלול פחות נפוץ, קיים רק בבנקים מסוימים (לאומי, פועלים ואגוד)

• מגיע על חשבון מסלול הפריים בהלוואה, שזול יותר כרגע

3) ריבית אירו \ דולר: מסלול מעט שונה משאר המסלולים הקיימים. המסלול צמוד גם לריבית, שנקראת ריבית הליבור (ריבית שנקבעת ע"י אגוד הבנקאים הבריטי ומייצגת את גובה הריבית שבה בנקים מוכנים להלוות אחד לשני כסף) וגם לערך המטבע שאליו הוא צמוד (אירו \ דולר). בדומה להצמדה למדד המחירים לצרכן, במסלולים אלו, אם שער המטבע עולה הקרן עולה ואיתה ההחזר החודשי, ואם שער המטבע יורד הקרן יורדת ואיתה ההחזר החודשי.

יתרונות?

• מתאימה למי שמקבל את שכרו (או חלק משכרו) במטבע חוץ

• לא צמודה למדד המחירים לצרכן, אלא לשער המט"ח

חסרונות?

• הריבית משתנה אחת לשלושה או שישה חודשים – מסלול פחות יציב

• הקרן צמודה לשינויים במט"ח, לכן עליה בשער המטבע יכולה להגדיל את הקרן שלנו ובתורה את ההחזר החודשי

אלו רק חלק מהריביות הקיימות במסלולי המשכנתא היום

ההמשך בפוסט הבא שלנו - איך בוחרים את מסלול המשכנתא הנכון עבורך? - חלק ב'