אילו עוד עלויות 'מסתתרות' בתוך ההלוואה וכיצד נכון להתכונן אליהן?
אז בניתם תמהיל נכון עשיתם סקר שוק ורצתם מבנק לבנק כדי להשיג את העסקה הטובה ביותר.
או שבכלל שכרתם את שירותיו של יועץ שעשה עבורכם את כל אלו, הגיע הזמן לחתום על המשכנתא.
אבל רגע לפני שחותמים, אילו עלויות נוספות 'מתחבאות' בתוך המשכנתא ? בדומה לרכישת דירה, תמיד יהיו עלויות 'קטנות' שאם מסכמים את כולן יחד מגיעים לסכום ששווה לשים אליו לב כאשר מתכננים את ההליך, ולו רק כדי שנדע לתכנן מראש ולא נופתע.
אז אילו עלויות קיימות?
עמלת פתיחת תיק: לא מספיק שאנחנו לווים כסף ונחזיר אותו בריבית דה-ריבית בעשורים הקרובים, הבנקים רוצים 'לראות כסף' מיד. עמלת פתיחת תיק כשמה כן היא, עמלה על הטיפול והפתיחה של התיק שלכם כדי שתוכלו להתחיל לשלם את המשכנתא. גובה העמלה נגזר מגובה ההלוואה, ועומד על 0.25% מגובה ההלוואה לדוגמה – על מיליון ₪ נשלם 2,500 שקלים עמלת פתיחת תיק.
ברוב הבנקים קיימת עמלת מינימום של 500 ₪ (על הלוואות של 200 א' ₪ ומטה) ועמלת מקסימום שמשתנה בין בנק לבנק - בעת כתיבת שורות אלו עמלת המקסימום במזרחי טפחות למשל עומדת על 5,000 ₪ ואילו בלאומי על 10,000 ₪.
עמלת פתיחת תיק היא ללא ספק עמלה שכדאי וצריך להתמקח עליה, בחלק גדול מהמקרים אפשר
לקבל הנחה שמגיעה לגובה של 25% מעמלת פתיחת התיק, ובמקרים מיוחדים גם לבטל אותה לגמרי.
שמאות:
כדי להעריך את שווי הנכס אותו נרצה למשכן יהיה צורך בשמאות. שמאי נדרש ברכישה של נכס יד שניה, ברכישה במחיר למשתכן ובבניה עצמית. הבנק יציע רשימה של שמאים שעובדים מולו, והעלות לשמאות תעמוד לרוב על כמה מאות שקלים בתלות בערך הנכס (400 עד 1,500 ₪).
השמאות שאותה מוציא השמאי היא ייחודית לבנק – והיום אפשר להסב אותה מבנק לבנק בעלות של כ-200 עד 300 ₪, ולכן כדאי לבצע שמאות לאחר שסגרנו את כל שאר התנאים הנדרשים למימון.
באשר למצב בו אחוז המימון הוא פקטור משמעותי - 75% מימון לדוגמה, כאשר אין אפשרות לגייס הון עצמי נוסף, כדאי ורצוי לקבל שמאות מקדימה (רצוי משמאי שעובד עם הבנקים אליהם נפנה כדי לקבל משכנתא) כדי להבטיח עמידה בתנאי הסף למשכנתא, והמנעות 'מהפתעות' בדמות שמאות נמוכה שעלולה לפגוע ביכולת לבצע עסקה ולהשאיר אותנו ללא מימון וחשופים לתנאי ההסכם.
כדאי לשים לב, במידה ושילבתם במשכנתא שלכם מסלול זכאות מהמדינה, אתם זכאים לשמאות במחיר מסובסד שעומד על כ-270 ₪
יפויי כוח נוטריוני: לאחר חתימה על המשכנתא הבנק יבקש ממכם להמציא לטובתו ייפויי כוח בלתי חוזר, יפויי כזה ידרוש חתימה על מסמך סטנדרטי אצל נוטריון ועלותו מסתכמת לרוב בכ-200-250 ₪
עמלת רישום בטאבו:
כדי להבטיח את חזקתו של הבנק בנכס במקרי קיצון תדרשו לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק בו מתבצעת המשכנתא. העלות כוללת רישום הערת האזהרה, המצאת מכתב המוכיח שאין לכם חובות ארנונה כלפי הנכס ונסח טאבו מעודכן ומקורי שתוכלו להציג לבנק עומדת על כ-300 ₪.
רשם המשכונות:
כנראה שלא שמעתם עליו מעולם, אבל קיים גוף ממשלתי שנקרא רשם המשכונות, הוא הגוף שאחראי על ניהול הרישום של המשכונות בישראל. הבנק יבקש ממכם לרשום את המשכנתא שלכם אצל רשם המשכונות ולהמציא אישורים שעשיתם זאת. עלות הרשם עומדת על כ-300 ₪
אם לסכם מדובר בעלות של כ-4,000 שקלים בסה"כ שמתווספת לכלל העלויות הקיימות. רוב העלות היא כמובן עמלת פתיחת התיק, שכבר הזכרנו שהיא ברת מיקוח. שאר העלויות לצערנו קבועות ונדרש לשלמן. לכן חשוב שנכיר אותן היטב ונדע להתכונן ולתקצב אותן מראש.
